土地を遺産相続する時の期限は？法改正のポイントや手続きと流れをわかりやすく解説
土地を遺産相続した場合、故人の名義から相続人の名義に変更するために相続登記（所有権移転登記）が必要です。しかし、「相続登記をいつまでに行えば良いのか分からない」という方も多いでしょう。
詳細は後述しますが、2024年4月1日に施行される民法および不動産登記法の改正に伴い、相続登記には期限が設けられました。規定の期限内に相続登記を行わない場合、10万円以内の過料が科されることがありますので注意が必要です。
本記事では、土地の遺産相続時の相続登記の期限について、法改正のポイントや手続きの方法・流れとともに解説します。
土地の遺産相続時の相続登記の期限に関する法改正のポイント
まず、2024年4月1日に施行された民法と不動産登記法の改正に伴う、土地の遺産相続時の相続登記の期限について知っておくべきポイントを、3つのトピックに分けて解説します。
相続登記の義務化と期限の設定
民法と不動産登記法の改正により、土地の遺産相続時の相続登記が義務化され、以下のように実施期限が設けられました。
- 法定相続（遺言を含む）で土地の所有権を得たケース：土地の取得を知った日から3年以内
- 遺産分割協議で土地の所有権を得たケース：遺産分割協議の成立日から3年以内
なお、2024年3月31日（法改正前）までは、土地の遺産相続時の相続登記の期限を定める法律は存在せず、相続した土地の所有権を故人のまま放置していても罰則はありませんでした。
参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地！～」
正当な理由なく相続登記しない場合の過料
2024年4月1日に施行された民法と不動産登記法の改正により、土地の遺産相続において、上記の期限内に正当な理由なく相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される罰則が設けられました。
上記で述べた「正当な理由」の具体的な内容については、「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（相続登記等の申請義務化関係）（通達）」において、以下のように示されています。
- 相続登記等の申請義務に係る相続について、相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要するケース
- 相続登記等の申請義務に係る相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならないケース
- 相続登記等の申請義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情があるケース
- 相続登記等の申請義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平成13年法律第31号）第1条第2項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされているケース
- 相続登記等の申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がないケース
なお、本通達では、上記に該当しないケースにおいても、個別の事案における具体的な事情に応じ、申請をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認めて差し支えないとしています。
参考：法務省民事局長「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（相続登記等の申請義務化関係）（通達）」
法改正以前に相続した不動産も義務化の対象
2024年4月1日よりも以前に相続が開始しているケースについても、3年の猶予期間が設けられた上で、相続登記の義務化の対象となっています。
この場合、当該施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日又は当該施行日のいずれか遅い日から3年以内に、相続登記を済ませなければなりません。施行日が基準となる場合、2024年4月1日なので、2027年3月31日が期限となります。
また、遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により所有権を取得した人についても同様に、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日又は当該施行日のいずれか遅い日から3年以内に、相続登記を済ませなければなりません。
さらに、法定相続分での相続登記がされた後に遺産の分割があった場合、当該遺産の分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した人は、当該遺産分割の日又は当該施行日のいずれか遅い日から3年以内に、相続登記を済ませなければなりません（改正法附則第５条第６項）。
以上のとおり、法改正以前に相続した不動産も義務化の対象となるので、土地を遺産相続したら、早めに相続登記を済ませましょう。
土地を遺産相続する時の相続登記の流れ
土地を遺産相続する時の相続登記の大まかな流れは、以下のとおりです
- 相続する土地を確認する
- 遺言または遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
- 相続登記に必要な書類を収集・作成する
- 管轄の法務局で申請する
- 登記完了の書類を受け取る
それぞれのステップで行うべきことを中心に、順番に詳しく解説します。
相続する土地を確認する
亡くなった人が土地を所有していた場合、まずその土地の状態・権利関係などを確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）で確認するのが一般的ですが、なければ管轄の法務局で入手して調べることも可能です。また、現在はオンラインでの閲覧や申請も可能です。
不動産は土地と家屋に分けて登記されているので、それぞれの所有者を確認します。土地は一つの敷地として利用していても、登記簿上は複数の筆に分かれていることもあります。一筆ごとに登記されているので、それぞれの面積もチェックしましょう。
亡くなった人の所有していた土地が配偶者や他の親族との共有名義になっていたら、相続できるのは亡くなった人の持分のみとなります。また、敷地につながる私道が近隣世帯との共有名義になっているケースや、区分所有マンションの敷地についても、亡くなった人の持分が登記簿に記載されているので、その持分を相続し、名義を変更することになります。
遺言または遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
遺産相続については、遺言書があればそれが優先されるため、その遺言で不動産を引き継ぐ人を確認します。遺言書がないケースでは、相続人による遺産分割協議で遺産の分け方を話し合い、土地についても誰が引き継ぐかを決めることになります。
遺産分割協議とは、相続人全員が集まって「誰がどの財産を取得するか（分割するか）」を決めることです。遺産分割協議が合意に達しないと相続登記ができないため、全員が納得する相続となるようにしっかりと話し合うことが大切です。
遺産分割協議で決めた内容に全員が合意したら、それを遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の署名・捺印をします。
相続登記に必要な書類を収集・作成する
相続登記に必要な書類は、亡くなった人の戸籍関係の書類や、相続人に関する書類、対象となる不動産の固定資産評価証明書など、数多くあります（詳しくは後述します）。
登記申請書は、法務局のHPにて書類の様式をダウンロードできます。記載例も掲載されていますので、それを基に必要事項に記入して作成し、用意すると良いでしょう。
また、現在は法務局が実施している「法定相続情報証明制度」を利用し、法定相続情報一覧図の写しを入手すれば、その写しを相続登記に利用できるようになっていて便利です。
管轄の法務局で申請する
相続対象の土地の住所地を管轄する法務局へ行き、不動産登記の窓口にて登記申請書と添付書類一式を提出して相続登記の申請を行います。相続登記の申請には登録免許税の納付が必要です。先に別の窓口で所定の金額分の収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて提出します。
登記完了の書類を受け取る
法務局での書類の審査と登記には、1週間～10日程度かかります。
相続登記が済んだら、登記識別情報の通知や登記完了証を受け取り、大切に保管しましょう。これらの書類の到着をもって、相続登記が完了します。
土地を遺産相続する時の相続登記に必要な書類
土地を遺産相続する時の相続登記で必ず準備しなければならない書類は以下のとおりです。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 返信用封筒
相続には、大まかに「遺言による相続」「遺産分割協議による相続」「法定相続分による相続」の3つのケースが存在します。各ケースに応じて相続登記の申請に必要な書類も異なり、上記の書類に加えて提出します。
ここからは、各ケースにおいて追加で必要となる書類を順番に紹介します。
遺言による相続登記の必要書類
遺言により土地を遺産相続した場合、相続登記のために追加で以下の書類が必要となります。
- 遺言書
- 検認済証明書（自筆証書遺言の場合）
遺言書が自筆証書遺言の場合には、家庭裁判所での検認が必要です。家庭裁判所で交付された検認済証明書も忘れずに、相続登記の申請時に持参しましょう。
遺産分割協議による相続登記の必要書類
遺産分割協議によって土地を遺産相続した場合、相続登記のために追加で以下の書類が必要となります。
- 遺産分割協議書
- 法定相続人全員の印鑑証明書
法定相続分による相続登記の必要書類
法定相続分とは、民法上で決められた相続人の取り分の割合のことです。この割合に従って相続を行った場合、相続登記に必要な書類は最小限に止まります。つまり、このケースで必要な書類は、本章の冒頭でお伝えした「必ず準備しなければならない書類」です。
土地の遺産相続時の相続登記の期限を放置するリスク
土地の遺産相続にあたって、正当な理由なく相続登記の期限を放置すると、10万円以下の過料が処されます。それ以外にも、土地の遺産相続時の相続登記の期限を放置するリスクは数多く存在します。
例えば、土地の遺産相続にあたって相続登記を済ませずに、現在の所有者の名義に変更していない土地は、売却したり担保にしたりすることができません。
また、相続登記を放置し時間が経過することにより、名義変更が難しくなるリスクもあります。相続登記の際に必要となる書類には保存期間が定められたものがあり、時間経過により入手が難しくなるおそれがあるのです。時間経過によって、相続当時の相続人が死亡したり、何らかの理由で相続人との連絡が困難になったりすることで、遺産分割の協議が難しくなる可能性もあります。
さらに、相続登記を放置している間に相続人が死亡してしまい、次の相続人が相続登記を行うというケースでは、手続きが複雑になります。例えば、孫が祖父名義の土地を遺産相続する際には、相続登記を二重に行わなければなりません。年数経過により必要書類が手に入らないなどの事情もあり、結果として相続を諦めてしまうケースもあります。
その他、相続人の中で、借金の返済を滞納している人がいる場合、その債権者が判決などに基づいて相続した不動産を差し押さえるリスクもあります。その場合、債権者は債務者である相続人の法定相続分について差し押さえることが可能であり、判決書の正本を基に単独で法定相続分による相続登記を申請した後、債務者の持分に対して差し押さえの登記を行うことになります。
土地の遺産相続時の相続登記の期限に間に合わない場合の対応
土地の遺産相続にあたって、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で所定の期限内に相続登記を完了できない場合には、簡易に相続登記の申請義務を履行できるようにする仕組み
「相続人申告登記」を利用しましょう。
相続人申告登記は、一人の相続人が、相続人全員分をまとめて申出をすることも可能です。
ただし、相続人申告登記には、以下のような留意点もあるため、直ちに遺産分割や相続登記の申請をすることが難しい場合などに、義務を果たすための利用が想定されます。
- 遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない
- 不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある
相続人申告登記のみでは正式な相続登記は済ませられないため、遺産分割協議が終わり次第、遺産分割成立日から3年以内に忘れずに相続登記を行いましょう。
参考：法務省「相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について」
土地の遺産相続手続きに関する主な期限一覧
相続登記以外にも、土地の遺産相続手続きには、実施期限が設けられているものが存在します。
代表的な土地の遺産相続手続きおよび、その期限として、以下をご紹介します。
- 相続放棄・限定承認の手続き（3カ月以内）
- 相続税の申告・納税（10カ月以内）
- 相続税の還付請求（5年10カ月以内）
それぞれの遺産相続手続きの概要を順番に紹介します。
相続放棄・限定承認の手続き（3カ月以内）
相続の方法には、大きく「単純承認（単純相続）」「相続放棄」「限定承認」の3つの種類があります。
単純承認とは、相続人が亡くなった人（被相続人）のプラスの財産だけでなく、借金や未払い金などのマイナスの財産も全て引き継ぐことです。相続放棄とは、相続発生の際に相続財産となる資産や負債などの権利や義務の一切を引き継がず放棄することです。
また、限定承認とは、被相続人が残した債務について相続財産の範囲内で引き継ぐために行う手続きのことです。債務の額の方が大きい場合には、財産の額相当分のみ債務を負担し、それを超える金額については債務を負担せずに済みます。
相続開始を知った時点から3カ月以内（熟慮期間）に、「相続放棄」または「限定承認」の手続きをしなかった場合には、自動的に「単純承認」となります。そのため、3カ月以内に方針を決定しなければなりません。
相続人が相続放棄または限定承認をする際は、家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。なお、3カ月の期限内に相続財産の全部または一部を処分した場合は、自動的に相続したものとみなされます。
相続税の申告・納税（10カ月以内）
相続税の申告・納税は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。
例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告・納税期限です。この期限が土曜日、日曜日、祝日などに当たるときは、これらの日の翌日が期限とみなされます。
期限までに申告・納税をしなかった場合や、実際に取得した財産の額より少ない額で申告をした場合には、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合がありますのでご注意ください。
なお、相続税の申告書の提出先は、被相続人の死亡時における住所が日本国内にある場合は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。財産を取得した人の住所地を所轄する税務署ではありません。
相続税の還付請求（5年10カ月以内）
相続税の還付とは、納め過ぎた相続税の返金のことです。相続税の還付を受ける際は、税務署に対して「更正の請求」を行います。税務署が更正の請求を認めた場合、相続税が減額更正されるため、納め過ぎた税額が還付されます。
土地の遺産相続にあたって納税した相続税が還付される可能性があるのは、主に以下のようなケースです。
- 土地の評価ミスが発生した
- 不動産の相続税評価額を自分で計算して間違えた
- 専門分野が異なる税理士に相続税申告を依頼してミスが発生した
相続税の還付請求の期限は、相続税の納付期限後5年間です。つまり「相続開始を知った日の翌日から5年10カ月間」が還付請求の期限となります。
土地を遺産相続する時の相続登記の期限まとめ
2024年4月1日より、相続登記が義務化されています。土地の遺産相続が発生した場合、相続人は所定の期限内に相続登記を行う必要があります。土地の遺産相続に関する手続きを理解し、適切に対応することで、相続に伴うトラブルを回避できます。
本記事を参考に、相続登記の期限を守って必要な書類を準備し、スムーズに手続きを進めましょう。土地を遺産相続する時の相続登記の手続きに不安があれば、弁護士や税理士などの専門家からサポートを受けることをおすすめします。
